بررسی جامع وضعیت مسکن در سال 1402
معمولا در این وقت از سال همگی به دنبال بررسی وضعیت بازارها و برنامه‌ریزی برای سرمایه‌گذاری و حفظ ارزش اندوخته‌ها هستیم. با این رویکرد به سراغ مهندس محمد نظری، رئیس هیات مدیره هلدینگ انبوه‌سازی پارلمان غرب رفتیم تا پیرامون وضعیت بازارهای مالی و خصوصا مسکن در سال 1402 نظر ایشان را جویا شویم. در ادامه این گفت و گو از نظر شما می‌گذرد.
وضعیت ارز و بازارهای مالی را در سال 1402 چگونه پیش‌بینی می‌کنید؟
با توجه به رشد ارز و سقوط ارزش پول ملی در سال 1401 و همچنین مناسبات سیاسی ایران و غرب و چشم‌انداز تیره در خصوص توافق و همچنین افزایش شدید هزینه‌های دولت و کسری بودجه آن، به نظر من سال آینده سال سخت اقتصادی برای مردم و دولت است. ادامه‌دار بودن افزایش نقدینگی توسط بنگاه‌های اقتصادی و بانک‌ها بر کاهش ارزش پول ملی دامن زده و سبب رشد شدید قیمت در بازارهای مالی از جمله ملک، طلا، ارز، خودرو و... خواهد شد.
وضعیت بازار مسکن در سال آینده چگونه خواهد بود؟ آیا امیدی به تثبیت قیمت هست؟
برای اینکه تحلیل درستی داشته باشیم باید به بررسی عوامل افزایش قیمت ملک در شهر تهران و کرج به عنوان پیشرو در صنعت ساختمان کشور بپردازیم.
با توجه به افزایش بی‌رویه جمعیت طی 15 سال اخیر در استان تهران و البرز و کمبود زمین در این دو استان، قیمت زمین طی چند سال اخیر به شدت و به صورت نگران‌کننده‌ای بالا رفته است و این عامل اصلی رشد قیمت مسکن است.
همچنین با توجه به افزایش قیمت ارز، قیمت مصالح نیز چه با دلار رابطه مستقیم داشته و چه نداشته باشند، افزایش پیدا می‌کند که این باعث افزایش قیمت مسکن می‌شود. البته بخشی از این گرانی ناشی از عملیات روانی گران‌شدن ارز است و با توجه به عدم نظارت بر اصناف، قیمت مصالح به صورت بی‌رویه افزایش خواهد یافت. تورم افسارگسیخته، چاره‌ای جز افزایش دستمزدها به دنبال ندارد و این بر قیمت تمام‌شده مسکن خواهد افزود. سفته‌بازی و سوداگری در بازار مسکن نیز عامل تاثیرگذاری است که بحث پیرامون آن به درازا می‌انجامد.
در چند سال اخیر به دلیل سنگ‌اندازی نهادهای مسئول و عدم همکاری شهرداری‌ها در صدور جواز و مراحل اداری و کاغذبازی ارگان‌ها باعث شده تا سرمایه‌گذاران با توجه به عدم چرخش مالی و نقودشوندگی تمایلی به سرمایه‌گذاری در این بخش نداشته باشند که این امر از عوامل اصلی کاهش تولید مسکن و تاثیرگذار در رشد قیمت مسکن بوده است. در برخی موارد شاهد بوده‌ام که برخی پروانه‌ها تا دو سال جهت صدور زمان برده است.
از عوامل دیگر تاثیرگذار می‌توان به عدم واگذاری یا واگذاری با قیمت‌های بسیار بالای زمین‌هایی که در اختیار دولت است (سازمان زمین شهری) اشاره کرد. همکاری دولت در این بخش می‌تواند راهگشای افزایش تولید باشد. با توجه به جمیع این عوامل و اینکه اراده‌ای در جهت رفع این موانع تاکنون مشاهده نکرده‌ام، پیش‌بینی بنده افزایش شدید قیمت مسکن در سال 1402 خواهد بود.
علت تاخیر در حرکت قیمت مسکن نسبت به بازارهای دیگر چیست؟
به دلیل اینکه فرآیند ساخت و ساز امری زمان‌بر است، تاثیر قیمت ارز بر مصالح نیز به صورت تدریجی و کندتر بر قیمت تمام‌شده مسکن اعمال می‌گردد. ساختمانی را در نظر بگیرید که در سال 99 عملیات ساخت آن آغاز گردیده است. در آن زمان قیمت میلگرد 13 هزار تومان بوده و در حال حاضر قیمت میلگرد 24 هزار تومان است. در این مدت قیمت مسکن با شیب کمتری نسبت به قیمت ارز افزایش می‌یابد. به نوعی می‌توان گفت که قیمت مسکن از میانگین متحرک قیمت ارز و سایر بازارها تبعیت می‌کند. به همین علت رشد قیمت مسکن دیرتر از سایر بازارها اتفاق می‌افتد و تا مدتی پس از پایان روند افزایش سایر بازارها نیز ادامه خواهد داشت.
در مقام مقایسه، بازار مسکن و بازارهای موازی را چگونه می‌بینید؟
از نقاط ضعف بازار مسکن می‌توان به کندی نقدشوندگی آن اشاره کرد. ضعف دیگر در زمان بر بودن صدور جواز ساخت است که باعث کاهش اشتیاق برای سرمایه‌گذاری در این بازار شده است.
از نقاط قوت بازار مسکن می‌توان به رشد بیشتر آن در طول زمان نسبت به سایر بازارها اشاره کرد. بازار مسکن از جهت بومی بودن بازاری منحصر به فرد است به این مفهوم که حتما تولید آن در داخل انجام می‌شود و واردات تاثیر کمتری بر آن دارد. زمان‌بر بودن تولید همانند شمشیر دولبه، همانطور که نقطه ضعف است از جهتی نیز نقطه‌ی قوت محسوب می‌شود. زمان به عنوان مولفه‌ای از تولید رابطه‌ی مستقیمی بر ارزش محصول دارد. هرچه انرژی و زمان بیشتری برای تولید یک محصول مصرف شود، ارزش آن نیز افزایش می‌یابد. ریسک سرمایه‌گذاری در بازار مسکن حتما از سایر بازارهای مالی کمتر است و از دیرباز به عنوان یک سرمایه‌گذاری کلاسیک و مطمئن محسوب می‌شود.
به نظر من اگر بتوان شرایطی فراهم نمود که سرمایه‌گذاری در مسکن به صورت سود مرکب برای سرمایه‌گذار صورت پذیرد، اشتیاق سرمایه‌گذاری در این بخش به شدت افزایش می‌یابد و یکی از نقطه ضعف‌های سرمایه‌گذاری در این بازار که همان کندی نقدشوندگی است را پوشش می‌دهد.
در پایان اگر توصیه یا راهکاری دارید عنوان کنید.
در مجموع با توجه به اینکه هر ساله پس از نوروز، تورمی علاوه بر افزایش نرخ ارز داریم، پیش‌بینی بنده این است که سال آینده نیز افزایش شدید قیمت مسکن را در پیش رو داریم و پیشنهاد می‌کنم که مصرف‌کنندگان هرچه سریعتر نسبت به خرید اقدام کنند.
همانطور که بارها ریاست محترم جمهوری و معاون اول ایشان تاکید کردند، برای افزایش تولید مسکن نیازمند حضور بخش خصوصی هستیم. کمک دولت به صورت‌های زیر می‌تواند گره‌گشای حضور بخش خصوصی در امر تولید مسکن باشد.
بازنگری در طرح تفصیلی شهرها، حذف یا کاهش مراحل اداری صدور مجوز، معافیت‌ها یا بخشودگی مالیاتی برای تعاونی‌ها و بخش خصوصی، واگذاری زمین‌های دولتی که قابلیت واگذاری دارند با قیمت و نظارت مناسب، پایش قیمت مصالح و جلوگیری از افزایش بی‌رویه و بی‌منطق آن و ارائه‌ی تسهیلات به تعاونی‌ها و بخش خصوصی در قالب وام‌های بلندمدت از راه‌کارهایی که دولت می‌تواند برای آن برنامه‌ریزی کند.
